“按需定供”之下,2022年销许领取放缓,狭义、广义库存规模走向也因此出现背离。

2022年,中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整,行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调,其中新房成交同比下降27%,库存去化压力急剧攀升,在此背景下,全年土地成交更是出现了深度调整,土地购置面积同比下降53%。为进一步明晰目前各城市所面临的库存压力,研究中心对各城市目前的长短期库存压力进行了全面梳理,并对去化周期指标进行了结构性分析,对各城市不同面积段、不同户型上的分化进行了深入探析。本文主要结论如下:

4,成交低迷下整体狭义、广义消化周期均显著上行,并已超过了前期2014年的高点。

5,一线城市狭义消化周期仍低于2014年高点,三四线供求信心双双“塌方”致去化压力骤增。2022年末三四线,中大户型产品去化表现更为稳健,二房产品库存压力高企。

2022年,同步于商品住宅成交面积的大幅下滑,全国住宅竣工待售面积创下了近年来的新高。狭义库存却不增反降,超过六成的典型城市狭义库存同比下滑,需求端表现稳健的上海反而成为了库存规模领涨的代表城市之一。

1,住宅竣工未售率重回三成以上,待售面积创近五年新高、仍低于2015年高点(节选)

年末全国住宅竣工未售面积2.7亿㎡,同比上升18%,创近5年新高,但是就历史数据来看,仍远低于2015年4.5亿的历史高点。其中2022年初出现了历史最大的单月待售面积增量,较2021年12月末增加5552万㎡,这一方面固然是因为大量住宅竣工的统计上报时间聚集在了年末,但更重要的,还是竣工住宅售出率出现了显著下降,导致相关库存指标出现了急剧上升。

根据住宅待售面积和其他统计指标的逻辑关系,进一步联系历年住宅竣工面积、现房销售面积,可以测算历年中国竣工住宅的未售率,并由此判断库存积压情况的变化。可以看到2016年以后,中国竣工住宅的未售率逐年下降,至2019-2021年达到低点,考虑到销售到竣工一般需要1-2年的施工期,这也与此前中国房地产市场的发展趋势一致。2022年,竣工住宅的未售率攀升至32%,也与2020年起始的市场去化率的下行相一致。

考虑到2022年全国商品住宅销售规模较上一年下降了4亿㎡,若2023年消费者预期和行业销售不能得到良好回正,竣工住宅未售率必将在接下来一两年内继续上行,并导致商品住宅待售面积加速攀升。

2,狭义库存低于2014年高点,独立行情下上海、杭州“主动”增库存(节选)

统计范围进一步拓宽到取得销许、尚待售出的狭义库存方面,也是监测业内和主管部门所重点关注的中短期指标。不同于以往行业规模整体扩容、内部分化的市场周期,上行的库存规模普遍代表着低迷的去化速度,在当前的市场发展阶段下,少数需求侧表现相对良好,供给侧信心较足的城市更愿意保持甚至推升新房的供给规模。

1)、2020年后狭义库存进入高位盘整期,新增供应降速助库存暂缓上升(略)

各能级城市表现方面,可以看到各能级城市库存指数涨跌趋势变化与整体大致相同,但各阶段变化幅度不一,这一方面与销售表现相关,另一方面也反映了供给侧信心的差异。

一线年狭义库存逆市上涨,但相比2014年的降幅仍是各能级中最大的,从中折射出的市场信心也更为坚定

得益于优秀的销售表现,以及相对前期高点最低的各能级中最低的狭义库存规模,2022年下半年一线城市供给侧信心不降反升,狭义库存规模反而再上台阶,2022年12月末库存达到近3807万㎡,反而较年初上升了8%左右,也是各能级城市中唯一2022年库存规模上升的。二线城市供给侧“转向”及时,狭义库存两连降。

2021年二线狭义库存指标“率先”发出了转向信号,供给侧早早开启了“以销定供”模式,2021、2022年狭义库存规模连续两年负增长。对比2014年的前期高点来看,2022年末二线%,略高于一线城市,也正是得益于狭义库存规模控制的相对良好,整体来看二线城市供给侧依旧保持了一定的信心,项目开盘规模仍能与市场成交规模相匹配,2022年狭义库存同比下降3%,降幅明显小于三四线城市平均。三四线城市信心“衰退”,需求弱市下狭义库存快速回落。

相较二线城市而言,三四线城市市场的转向速度相对较慢,确定方向后的“加速度”也更快,三四线年年末狭义库存同比降幅高达6.5%。相较于低迷的销售端而言,三四线城市供给侧出现了更为显著的规模收缩,在市场走向不明、企业资金面承压的情况下,再加之前期土地交易量下降的影响,2022年三四线新房项目领取销许的规模明显下降,并且明显超过了新房交易规模的下降速度。另一方面,结合更长时间的库存和成交数据来看,可以看到在2016-2019年的成交放量周期中,三线城市交易量出现了更大幅度的上升,其狭义库存指数也一直领跑于各能级城市,

2021年末三四线,也是各能级中唯一接近前期2014年高点的,高企的库存指标也给城市供给侧造成了更大的压力。

3)、仍有四成城市库存高于2014年高点,上海同比领增彰显供给侧信心(节选)

2022年城市整体库存较2014年的前期高点下降了16%,但是仍有20个城市狭义库存高于2014年的整体高点

就个性特征而言,这些狭义库存高于2014年的城市主要可分为三类:第一类是规模领先城市

,年住宅成交面积均在千万㎡级别或更高,如郑州、武汉、南宁等,城市的高流量吸引了大量项目进驻竞争,2017年以来库存规模均出现了快速上涨,典型如武汉狭义库存规模较2017年末上升了5倍达到2000万㎡,相比此前武汉市一年2000万㎡左右的交易量而言规模尚可,不过在交易量仅余1000万㎡左右的2022年,其

如兰州、芜湖等,近年来城市成交规模的提升推高了库存规模, 以芜湖为例,在2014-2015年间城市成交规模仅在100万㎡级别,而在2016-2020年期间成交规模骤升至300万㎡左右,与规模的扩容同步,这些城市狭义库存规模也同步增加,芜湖2022年狭义库存较2017年增加了157%。但是在交易规模大幅回落的2022年,这些城市狭义库存规模却难以快速调整,与第一类城市类似,处于高位的狭义库存仍需要长时间的消化。

2022年末50个典型城市狭义库存规模(万㎡)(略)3,广义库存2022年同比增幅达6%,仅二线年末规模相近(略)

图:各能级城市住宅广义库存定基指数季度变化(2019年四季度末=100)(略)

典型城市狭义库存与广义库存虽然一减一增,但是在快速回落的销售面积影响下,狭义和广义消化周期都出现了迅速提升,其中狭义库存消化周期更是超过了2014年的前期高点。就2022年指标动向来看,相比供应端受到销许领取节奏变化影响、库存规模在一定程度上受到控制狭义消化周期而言,广义库存的消化周期增幅更为显著。

与受到供给侧控制的狭义库存指标不同,2022年去化周期指标出现了更大幅度的波动,各能级城市消化周期普涨,年内同比增幅超过六成。超过四成城市的消化周期超过两年,仅极少数城市消化周期能保持在10个月以内。

1)、2022年消化周期超过2014年高点,突破18个月警戒线)、一线年高点,三四线供求信心双双“塌方”消化周期接近2年(略)

3)、仍有四成城市消化周期低于2014年,杭州同比增163%仍低于10个月(节选)

对比前期高点来看各城市表现明显分化,仍有22个城市的消化周期低于2014年

占比超过四成,其中大部分城市是由于狭义库存规模的回落,使得当前市场去化压力得以小于前期高点,典型如上海、杭州2022年末消化周期分别为6.9和6.4个月,较2014年末降幅均超过60%,这一方面是由于两地成交规模均维持在了1000万㎡左右的相对高位,但更重要的还是其狭义库存规模均控制在了较低水平,仅为500万㎡量级,使得狭义库存消化周期指标处于相对安全的范围。也有少部分城市是由于交易规模上新台阶

,并能够在2022年仍能保持较高水平,典型如宁波2014年时住宅销售规模仅为400万㎡量级,但是在2016年市场规模迅速扩容至1000万㎡量级水平,2022年销售规模虽同比腰斩,但仍达到了640万平方米,正是得益于交易规模较2014年的大幅提升,在狭义库存较2014年增加24%至745万㎡的情况下,2022年末宁波狭义库存消化周期仍然只有14个月,较2014年下降17%,在样本城市中亦处于相对较优的水平。

接近一半的城市广义消化周期达到6年以上,中长期库存严重承压,典型如重庆广义消化周期达到9.8年,达到了上年的四倍

,其主要原因还是重庆商品住宅成交年内出现了大幅下滑至580万㎡,远远低于往年2000万量级的交易规模,再加之土地供给侧回调力度不足,年内土地成交规模降幅仅为一半左右,导致重庆广义消化周期出现了巨幅上升。特别需要说明的是,深圳与大部分城市被动上升的广义消化周期不同,深圳这一指标的高位有其特殊原因,作为近十年来人口规模增长最快的城市,再加之深圳本身多山少地的地理条件所限,开发商惜售造成广义消化周期高位亦在情理之中。

分面积段来看,小面积户型供需两弱,面临比大户型更显著的去化压力,一二线城市均呈现小户型库存占比收缩,但消化周期在快速攀升的现象,而100-180㎡中大户型库存压力可控。三四线个月,去化压力不容小觑。

)、城市:100-120㎡安全系数最高、亦是库存主力,嘉兴、莆田等整体无虞但结构性承压

多数城市库存占比最大的产品是100-120㎡,7成以上城市100-120㎡产品占比在20%以上,反映市场的一致性认可和房企推货信心。具体到城市,哈尔滨、北海等新房全面滞销,长沙、嘉兴等刚需产品承压,小户型库存积压消化周期超30个月,大面积去化相对无压力,资阳、濮阳等改善产品承压,160㎡以上大面积产品去化不畅、库存积压,莆田、运城等两头承压,中间面积段去化无忧,一大一小产品库存积压,成都、合肥等库存无虞。

(1)多数城市100-120㎡库存占比最大,厦门、广州等70㎡以上产品库存最多

,7成以上城市100-120㎡产品占比在20%以上,但这并不意味着市场上100-120㎡产品库存严重积压,恰恰相反,结合消化周期数据不难看出,这背后反映的是购房者对该类产品的一致认可以及房企的推货信心。例如淮南,100-120㎡户型是市场绝对主力,供求套数占比在50%左右,库存占比自然也多达40%。

同理120-140㎡户型产品,由于供货量相对较大,也成为了多数城市库存占比最高或次高的产品种类,据统计,濮阳、泉州等半数以上重点监测城市120-140㎡产品库存占比超过了两成

第一,哈尔滨、北海等全面滞销型,即新房严重滞销,所有面积段的库存消化周期均远超警戒线。

第二,嘉兴、徐州等刚需产品承压型,即小户型库存积压消化周期超30个月,大面积去化相对无压力。典型如嘉兴,随着环沪市场转冷、外来投资客离场,小面积产品去化压力持续攀升,70㎡以下、70-80㎡产品库存消化周期都超过50个月,而本地改善需求支撑下大面积产品去化无虞,180㎡以上终改产品库存消化周期只有14个月,160-180㎡产品更是低至9个月。第三,资阳、濮阳等改善产品承压,

160㎡以上大面积产品去化不畅、库存积压。资阳、濮阳等城镇人均可支配收入排在省内中下游位置,普通居民购买力不足制约改善性需求的释放,而高购买力人群可能选择去成都等更高能级城市置业。以资阳为例,70-120㎡各分段产品消化周期都在18个月以内,70㎡以上库存量不到1万方,库存压力实际并不大,而反观120㎡以上产品消化周期逐级攀升,180㎡以上终改产品消化周期多达80个月。

)、能级:一线一房库存压力凸显,二三线一房、两房难去化,三四线别墅库存积压

(1)三房、四房库存占比分别增至40%、15%以上,一线、三四线一二房库存占比下降(2)一二线三四房库存消化无忧,一房、五房成为各能级

2)、城市:一二房产品库存压力高企,惠州、梅州等地三、四房去化周期超30个月

(1)核心城市一房、旅居城市两房、返乡型城市三房、高出生率城市四房库存占比高

总结与展望就各地的库存指标变动情况来看,在新房供给和产品结构的策划上,大多数城市均已较好地做到了“按需定供”,狭义、广义库存指标也因此出现了背离。但是暂缓领取销许速度终究只是一时之举,尤其是对于那些广义消化周期达到8年以上的城市,如果销售规模不能快速回复,未来供给侧势必会面临更加严酷的竞争。

1,现状特征:推案减少致狭义库存假性回落,成交低迷、广义库存攀升进一步激化供给侧竞争

地方主管部门和房地产项目均有放缓销许发放和领取的动机,一方面是为了保证地方土地出让基金性收入的平稳有序,另一方面也是为了缩短项目销售期、控制成本,并防止市场信心进一步下滑。

2022年典型城市狭义库存规模的小幅下滑, 更多的还是应当视为供给侧技术性调整所致,反倒是那些狭义库存上行,且交易端数据表现较好的城市或个别板块,如上海、杭州内圈层等,当下的市场韧性更值得期待。但是结合销售规模指标来看,即便供给侧有意识地控制住了新房销许的领取节奏,但是在超预期下滑的成交指标影响下,2022年样本城市的狭义库存消化周期平均仍增长超过了60%,超过了2014年的前期高点达到20个月,七成的城市消化周期突破了18个月的警戒线。

联系广义库存来看问题更为严峻,广义消化周期平均同比增幅达到了66%,样本城市平均达到了6年,与我们前期研究中测算的全国在建和待开发项目去化周期相近。并且广义库存的绝对值也上升了6%,考虑到当前行业成交规模的收窄、以及后期提振市场信心仍需持续进场的新增土地交易,这意味着当下住宅市场供给侧的竞争将进一步激化,也只有那些能够真正符合市场需求、并具有显著产品优势的项目才能脱颖而出,在新的行业秩序建立中占得先机。2,城市差异:分化进一步加剧,仅少数城市去化周期保持在10个月以内

也是各能级城市中唯一狭义消化周期指标低于2014年的,在充沛的人口指标和稀缺的土地资源两方面作用下,除广州少数远郊板块之外,不论是在土地市场还是在商品住宅的销许领取方面,均表现的更有“底气”,2022年狭义库存、广义库存双双主动上升,狭义、广义消化周期的表现也更为稳健。典型如深圳广义消化周期虽达到了12年以上,但考虑到其可开发土地的日益稀缺,这一指标也应当解读为众多企业提前拿地布局,而非其他负面评价。

二、三线城市分化显著,既有去化周期高企的兰州、大连、长春等地,狭义消化周期达到了3年左右或更高,若严格按照宅地五类调控目标,市内均只有少数去化情况较佳的区域或板块可以继续供地;也有狭义消化周期仍在合理范围甚至低位的杭州、苏州、南京、太仓等长三角强市,典型如杭州、合肥由于基期狭义库存较低,在2022年住宅销售同样经历回调的情况下,消化周期依旧维持在10个月以下。不过整体来看,二线城市得益于前期销售规模的高位,目前库存规模相对可控,狭义库存去化周期与2014年相近、广义库存规模与2020年末相近,三四线城市则出现了“失速”风险,2022年在广义库存较快攀升的基础只上,狭义库存反而出现了下滑,且狭义库存消化周期显著高于2014年的前期高点,商品住宅市场供给侧信心严重不足。

4,趋势预判:预期修复由点至面,各城市、各类产品库存压力亦需分批次缓解(略)

1,住宅竣工未售率重回三成以上,待售面积创近五年新高、仍低于2015年高点

1)、一线年末持平,三四线)、近一半城市广义消化周期高于6年,重庆同比增三倍达到10年

1,现状特征:推案减少致狭义库存假性回落,成交低迷、广义库存攀升进一步激化供给侧竞争

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